Impuestos y gastos reales al comprar una casa en la Comunidad de Madrid: la guía que nadie te da

Casi nadie habla claro de esto antes de firmar. Te enseñan la casa, te hablan de hipoteca… y los impuestos y gastos aparecen como una sorpresa cuando ya estás emocionalmente comprometido con la compra. Vamos a poner números reales sobre la mesa para que sepas, antes de hacer una oferta, cuánto necesitas tener ahorrado además del precio de la vivienda.

El impuesto principal: el ITP (vivienda de segunda mano)

Si compras una vivienda usada en la Comunidad de Madrid, no pagas IVA: pagas el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), y aquí Madrid es una de las comunidades más competitivas de España.

Tipo general: 6% sobre el mayor valor entre el precio escriturado y el valor de referencia del Catastro.
Familias numerosas: tipo reducido del 4%, siempre que la vivienda vaya a ser la residencia habitual.
Bonificación general del 10%: si la vivienda habitual no supera los 250.000 €, el tipo efectivo baja al 5,4%.
Jóvenes menores de 35 años en municipios pequeños: en localidades de menos de 2.500 habitantes y vivienda habitual de hasta 250.000 €, la bonificación puede llegar al 100% del ITP. Estas bonificaciones no son acumulables entre sí.

Ejemplo: una vivienda de 300.000 € de segunda mano paga 18.000 € de ITP al tipo general. Si fuera vivienda habitual de hasta 250.000 €, el tipo efectivo del 5,4% supondría 13.500 € sobre ese importe.

El pago se hace mediante el Modelo 600 y hay un plazo de 30 días hábiles desde la firma de la escritura para presentarlo. Llegar tarde implica recargos e intereses de demora, así que conviene tenerlo previsto desde el primer día.

Si compras vivienda nueva: IVA + AJD, no ITP

Cuando la vivienda es de obra nueva (primera transmisión, comprada directamente al promotor), el esquema cambia:

IVA: 10% sobre el precio (4% si es VPO de régimen especial).
AJD (Actos Jurídicos Documentados): 0,75%, uno de los tipos más bajos del país.

Esto suele hacer que la obra nueva resulte fiscalmente más cara que la segunda mano: para una vivienda de 300.000 €, el IVA + AJD sumarían en torno a 32.250 €, frente a los 18.000 € de ITP de una vivienda usada equivalente.

Notaría, registro y gestoría: la parte que casi nadie detalla

Más allá de los impuestos, hay tres partidas que se pagan siempre:

Notaría: los honorarios están fijados por arancel oficial (no son negociables) y dependen del precio de la vivienda, si hay hipoteca, el número de páginas y de copias. Para una compraventa con hipoteca, suele rondar entre 600 y 1.000 € según el importe.
Registro de la Propiedad: también sujeto a arancel; para una vivienda de precio medio, suele moverse en varios cientos de euros, creciendo con el valor de la operación.
Gestoría: gestiona la liquidación del impuesto, la inscripción en el Registro y los trámites; suele cobrarse aparte y conviene pedir presupuesto cerrado antes de contratarla.

Desde la reforma de 2019, los gastos de notaría e impuestos de la escritura de la hipoteca corren a cargo del banco, no del comprador. Lo que sí sigue pagando el comprador es la notaría de la escritura de compraventa.

La regla rápida para calcular tu presupuesto total

Como cifra orientativa para planificar:

Vivienda de segunda mano: añade entre un 10% y un 12% del precio sobre el importe de compra para cubrir ITP, notaría, registro y gestoría.
Vivienda nueva: añade entre un 12% y un 15%, por el efecto del IVA y el AJD.

Es decir, para una vivienda de segunda mano de 200.000 €, deberías prever unos 20.000-24.000 € adicionales, además de la entrada que pida el banco para la hipoteca (normalmente un 10-20% del precio si no financian el 100%).

Lo que se le suele olvidar a la gente

El valor de referencia del Catastro puede ser mayor que el precio pactado. Desde 2022, Hacienda compara ambos valores y aplica el ITP sobre el mayor. Conviene consultarlo en la Sede del Catastro antes de cerrar el precio.
La plusvalía municipal la paga el vendedor, no el comprador, pero es habitual que surjan negociaciones sobre quién asume qué gasto: la ley fija quién paga cada concepto, pero comprador y vendedor pueden pactar otra cosa por escrito.
El fraccionamiento del ITP es posible: si la vivienda habitual no supera los 120 m² útiles, se puede solicitar el pago en hasta tres anualidades, algo útil si el grueso del ahorro se ha ido a la entrada de la hipoteca.

En resumen

Madrid tiene, junto con comunidades como Navarra o el País Vasco, uno de los ITP más bajos de España (6% frente a tipos de hasta el 10-13% en otras regiones), lo cual es una ventaja real a la hora de comprar aquí. Pero “ITP bajo” no significa “sin gastos”: entre impuestos, notaría, registro y gestoría, hay que reservar en torno a una décima parte del precio de la vivienda, además de la entrada para la hipoteca.

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